注文住宅を思い通りのものにするためには、土地探しがとても重要になってきます。

土地には、目に見えない様々な制限が存在しますので、一見理想的な土地に見えても、蓋をあけてみれば

理想の住宅が建てられない・・・！

なんてことも充分ありえるのです。

 

この記事では、建築基準法から見た良い土地の条件を見極めるポイントを解説します。

建築基準法と聞くと、難しそうにも思えるかもしれませんが、施主の立場で知っておきたいことをまとめていますので、土地探しの前にぜひ確認してみてくださいね。

 

 

良い土地の条件とは？建築基準法から見る５つのポイント

 

 ■　その①建ぺい率、容積率

 

建ぺい率、容積率というのは、土地の情報には必ず書いてありますよね。

これは、その土地に建てられる建築物の面積の制限のことです。

建ぺい率５０％とは、その土地の面積に対して建てようとする建築物が５０％以内の『建築面積』であれば建ててもＯＫ。

容積率７０％とは、土地の面積に対して建てようとする建築物が７０％以内の『延べ床面積』であれば建ててもＯＫ。ということになります。

ですから、建ぺい率と容積率の掛け率があまりにも小さいと、理想の広さの建物が建てられない！という事態に陥るかもしれません。

具体的にどの程度の面積の建物が建てられるのかは、土地探しの時点で不動産屋に確認するか、住宅会社が決まっている場合は問い合わせておくと安心ですよ。

 

 

■　その②用途地域

 

ほとんどの土地は、都市計画の一環として用途ごとに分けられ、土地の利用方法を制限されています。

これが用途地域となるのですが、大きく分けて住居・商業・工業の用途に分けられます。

住宅の場合は、工業専用地域以外は建設できるので、建つ・建たないの面ではあまり心配はありません。

しかし、住もうとする土地の用途地域についてはよく理解しておく必要があります。

例えば、住居地域以外の場合、パチンコ屋やホテル、カラオケボックス等の騒音や治安が気になる建物が近隣にできてしまう・・・といった可能性があるためです。

カラオケやパチンコ屋が近隣にできるなんて、楽しそうじゃないか！と考えるか、不安だと考えるかは、人それぞれですよね。

住居地域以外の土地を購入する場合は、その土地近辺の用途地域を理解した上で、土地の購入に踏み切りましょう。

 

■　その③防火地域

 

日本では、建物が火事になってしまった場合に、周囲の建物に延焼しないように、ある程度の耐火性能が求められています。

地域ごとにその性能の厳しさを区分しており、具体的には、建物が密集している繁華街のような場所ほど規制が厳しくなっています。

規制の厳しさは４段階に分かれていて、「防火地域」「準防火地域」「法２２条区域」「無指定」となっていて、防火地域が一番厳しい区域となるのです。

 

規制が厳しいために、住宅が火災に強くなるということは良い様に思えますよね。

ですが、その分建築費用が高くなってしまうのが問題点として挙げられます。

そして、窓（開口部）の大きさの規制も存在するため、

「開放的で大きな窓がほしい」

という要望を叶えられなくなる可能性もあるのです。

 

ですから、家の費用をなるべく抑えたい方や、大きな窓が要望として挙げられる場合は防火地域に注意して土地選びをしてください。

 

我が家は、家が完成した翌年に「法２２条地域」から「準防火地域」に指定が見直され、ギリギリセーフで窓の値上がりもなく、大きな窓をつけることもできました。

防火仕様に伴う、窓の値上がりは侮れません。３０坪程度の我が家でも、試算したところ５０万円の増額になりました。

土地の購入が年度をまたぐ場合は、指定の見直しも十分にありえますので、特に注意して確認しておくといいでしょう。

 

 ■　その④接する土地と前面道路

 

土地自体の情報以外にも、建築基準法から確認しておきたいのが接している土地と、前面道路の情報です。

都市計画区域内の敷地に住宅を建てる場合は、接道義務というものが存在します。

これは、幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接しなければならないというもので、この義務を果たしていない敷地には住宅は建てられません。

ですから、敷地が接道の義務を果たしているのかということは必ずチェックする必要があるのです。

道路の図面が残っている場合でも、万が一間違っていることもありますので、実測を行って幅員と接道長さを確認しておけば安心です。

更に、接する土地・・・お隣さんが、山や崖やヨウ壁の場合はその安全性を確かめる必要があります。

安全性が確認できない場合、防護壁と言って、木造住宅であっても一部RC造にする必要があったり、木造住宅を建設できないこともあります。

こうなると、建設費用はとても高くなってしまいますね。

私の購入した土地も、隣が市の所有する山なのですが、安全性を証明するために確認申請では資料集めに一汗かきました。

目ぼしい土地のお隣が山や崖等の場合は、その存在によって建物にどう影響が出るのかを確認しておきたいですね。

 

■　その⑤高さ制限

 

敷地には、建築基準法や都市の条例によって決められた建築物の高さの制限が存在します。

具体的には、北側斜線と、道路斜線です。

北側斜線は、土地の真北から。道路斜線はその土地が接する道路から、その土地に応じた角度で斜線を当て、制限を検討します。

この制限によって、２階の天井が低くなってしまうこと（母屋下がり）もあります。

住宅の外観に影響が出る場合が多いので、絶対的な理想の外観がある場合は、高さ制限について事前に確認をしておきましょう。

 

 

土地の環境によって様々な規制があるので事前の調査が必要です！

 

 

建築基準法から見る、良い土地の条件として５つのポイントを解説しました。

目ぼしい土地があれば、購入前に必ずこの５つ項目の情報は把握しておきたいですね。

とは言いましても、施主の立場で法的な情報を明確にするのは不安かもしれません。

そして、万が一土地を購入した後に「こんなはずではなかった・・・」とならないためにも土地探しの段階から、相談できるパートナーとして、住宅会社を見つけておくと安心ですよ。